近期,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌抛出一个言论:“现在中国住宅人均1.1套,人均建筑面积大概在35平方米～40平方米之间。”住房市场的刚需满足已经不是问题 ,但”金九银十“的晴雨表直接检验出地产行业的寒冬事实,东吴证券跟踪数据显示,在“十一黄金周”,国内多城市的商品房交易量明显下降。
数据来源:中国产业信息网
显然,当下有两个对应问题亟待解决——地产行业的寒冬事实与住房刚需消费事实并存,为何会出现这样的问题?
关键还是供需不平衡。长期以来,我国投资性住房需求过高,消费型住房需求难以满足且缺乏品质保障。一方面是去库存压力大,一方面是改善型住房需求强劲,地产行业的旧有模式受到极大冲击。随着新中产崛起以后,中国房地产的消费者对房屋的理解发生了一个变化,从以“房”为中心的时期,进入到了以“家”为中心的时期。回归理性消费后,买房这件事实际上还是在需要满足“居住”这一核心需求,这也是宏观政策上讲的“有效供给”。
由此房地产行业的未来趋势其实已经显现,“解决日益增长的美好生活需要”成为核心痛点,人居环境的改善需要又不可避免地与新技术形势深度融合,人工智能对房地产行业的改造为行业转型提供了一条新的方向——科技+地产,行业拐点或许即将来临。
科技+地产的行业变局
“拿地—盖楼—卖楼—囤地”的地产开发模式流行了几十年,但如今,地产行业经营标准化,难有突破,房地产行业实际上已经进入了粗放式经营死循环。在10月25日实地集团2018媒体见面会上,著名财经作家吴晓波提出:怎么“活下去”,怎么活得更好,这是中国房地产行业今天面临的共同的问题。野蛮生长之后,行业的转型变革成为必由之路。这方面,房地产行业开始整合上下游产业,尤其是房地产服务业,并利用新技术赋能人居环境打造,拓展新的边界。
图为:著名财经作家吴晓波
但这种建设不是一蹴而就的,一个很讽刺的现象是:“互联网+”在地产行业,“智慧卖楼”这样的营销活动比真正落到实地的“智慧人居”更普及,不痛不痒的“安保升级”、“数字物业”等所谓科技改造无法带来实际的体验提升,更无法解决智能化生活衣食住行到文娱健康等通链型需求。销售数据上的小刺激跳升无法带来更深刻的行业变革。
破而后立更为重要,但传统房企有营收压力更有资本期待,束手束脚转型难,再加上所谓综合性业务的发展,如万达之文娱、恒大之体育等等,将地产的“原始积累”放到别的篮子里,反而成为一种“聪明”的方式。
但智慧人居的环境谁来创造?
很大程度上,这种行业愿景在年轻房企中能看到,它们更有“All in”做这件事的魄力和胆识。但由于技术积累不够和落地场景的单薄,离智慧人居的目标还有很远的距离。起步于华南的实地集团早在十二年前就开始“All in”智慧人居,在新的地产开发和经营模式上试水多年,走出一条独特的“科技+地产”之路。
如今,实地构建对智能化生活全场景、深体验的“智慧人居”全平台解决方案从2017年就已经走向落地,应用于全国的所有项目。2018年10月25日,实地对外提出了正在构建的“SLS (Smart Life System)智慧人居生态系统”,同时也标志实地将在“智慧人居”领域全力深耕。
图为:SLS (Smart Life System)智慧人居生态系统
智慧人居:解决用户全生命周期的体验需求
房地产行业作为典型的传统基建行业,从“建房子”到“造生活”的理念转变更为重要。智慧人居时代对房地产行业提出的要求不是简单的网络化、数据化等表面功夫的堆砌,而是要更深入地挖掘并解决用户的需求痛点,这一点就需要打通场景,数据互联,SLS智慧人居生态系统正是实地的解决之道。
事实上,房屋交付在智慧人居生活时代只是提供优质住户体验服务的开端,根据马斯洛需求层次可知,人不外乎健康、教育、社交需求等的生活需求,实地以人的核心需求,对用户的全生命周期的体验进行了完整布局。当人们对居住空间的理解与需求有了新的认知,传统地产业提供的售后至多不过物业等,乏善可陈,如何针对用户居住细化需求不断完善和更迭服务?
比如,佛系青年、养生文化当道的现代生活中,身体健康成为人们最操心的问题。但在繁忙的工作、生活中,自己的身体状态如何,怎样进行调整成为迷雾中的隐忧。中国人常讲“未病先防”,在现代医疗中,疾病预防也是比治疗更先一步的健康保障。于是进入智能时代,利用技术手段实时监测并给出健康指导成为大趋势。
实地打造的“身体监测—健康指导—应急响应”的健康守护体系,着力将“被动式就医”转变为“主动式预防”的方式,目前在国内是行业第一家。家有健康正是实地线下全面落地的一个好评项目。落地两年来,诸多社区救护案例验证了实地在社区医护能力打造上卓有成效。但除了契合社区医疗的政策背景与行业趋势之外,深入住户生活的健康守护才是差异化服务的优势。
图为:家有健康社区服务中心
图为:台风“山竹”来袭医护人员坚持上门帮业主换药
不难看出,实地的智慧人居体系是一个环环相扣的结果,因此也就形成了难以复制的核心竞争力。回头来看,就像再先进的四合院改造技术也很难解决排水、供暖等老式房屋结构性难题,在传统住房设计的基础上进行改造的所谓智慧客厅、厨房等,无法满足全场景的智能化生活需求,也就难以称得上“智慧地产”。所以,智慧地产在楼盘设计规划一开始就需要考虑这样一个问题:给什么样的智慧服务预留接驳口?在立项阶段就去解决房屋乃至整栋楼的智慧化难题,从基建环节就直接配置智慧设施也会成为大趋势,这也是实地智慧人居生态系统的领先理念。
以目前流行的智能音箱为例,“从起床唤醒到到家提示的全天候陪伴”实际上概念大于事实。用户可以直观的感受到,由于功能载体(硬件)单一、唤醒路径复杂,即使是起床提示这样基础的功能,也只是“老三样”:天气预报、穿衣提示、新闻资讯。实地的智慧家居业务,却是基于智慧地产的生活空间,搭建深入的智慧家居生态体系。如37度智慧家居,包括Martin智能卧室系列:智能床和床头柜对睡眠以及身体情况监测、助眠、唤醒等多场景的模式扩展;梳妆台的天气提醒、身体水分监测等;智能衣柜的衣物护理、穿衣建议......仅起居室的场景,就有完整的智能体验布局,再加上智能沙发、茶几、鞋柜等家居场景的智慧赋能,“全场景、全天候”的智慧家居陪伴才得以配置实现。
图为:致镜
图为:Puppy Cube
图为:Puppy Bingo机器人
图为:智能沙发
对智慧人居的布局来说,落地家居,深入社区是场景互联的进一步深入。目前智慧社区落地的情况,存在着场景单一、业务发展逻辑混乱的问题,无法整合业务线也就无法带来实际居住体验的提升。基于此,实地的社区无人车、物流机器人就深入解决了社区短途通勤以及快递到家最后一百米的快捷与安全问题。所以,对智慧社区架构的整合能力,才是智慧社区场景互联的关键解决要素。这也是实地集团为什么要自己做智慧社区整体业务的关键,一是自身技术积累足够,二是自有平台的搭建可以最大程度上整合场景需求和数据管理,通过社区用户系统统一ID管理,实现对“一人一户一家”的精准服务体验。
图为:Puppy Auto无人车
图为:物流机器人
智慧人居生活不要“样板间”
很多房地产商的智慧人居生活布局,都还停留在“样板间”的程度,概念空间搭建的看似完善但缺乏落地的体验。十二年来实地集团却已经通过明确的方向性理念,抢先在全国项目中落地智慧人居,验证了智能化生活的现实可行性,完成了对未来人居空间的独特布局。对实地集团而言,多年来的技术积累和项目经验在行业大掉头的势头下取得了实践上的回报。居住社区最开始的选址、设计、配套设施到社区服务,这其实完成了一套完整的智慧人居解决方案。
图为:逗号便利店
图为:海绵创客学堂
图为:贝瑞母婴
图为:社区影院
当然,实际上整个行业面临的困难依然存在,从项目实验到实际应用,技术的成熟与业务的完善始终不是一蹴而就的。智慧人居生活在一点点改变,却并非一夜就能实现。不可否认的是,随着宏观经济环境和消费群体的变化,传统地产行业的转型升级将面临更多的挑战。年轻的实地集团,还有更多需要进步的,却也有转换前期优势实现跨越式发展的历史性机遇。谁也无法断言未来,生活的美好需要点滴的尝试和改变,在不断探索的路上,人类对未来的想象是没有边界的。