刘叶
一边是业主不满物业服务，拒交物业费；一边是收不上足额物业费，物业公司入不敷出，服务因此打折扣——发生在一些小区的“物业费之争”多年来恶性循环，该如何解决？业主普遍对于物业费的制定标准、收取方式、使用用途等存有疑问，如果不能及时得到解答，就易成为物业费和服务质量矛盾的导火索。5月1日起即将施行的《北京市物业管理条例》，对物业费“我是谁”“我从何处来”“应向何处去”的问题在一定程度上都给予了回答。
物业费取之于民用之于民
提及物业费，想必大家都不会陌生，它一般是指物业产权人、使用人委托物业公司对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十八条和第六十一条的规定，业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理，委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。不管自行管理还是委托他人，业主都应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。实践中，业主可以成立业主大会，业主大会可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格。而业主委员会可以代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
在实践中，物业费的收取分为两个阶段，在建设单位销售房屋前，此时应当由建设单位承担前期物业服务责任，由其选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同，前期物业服务合同期限最长不超过两年。而在建设单位销售房屋后，前期物业服务合同期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。值得一提的是，在即将施行的《北京市物业管理条例》中，对于因为业主大会、业主委员会缺失或者不能正常运行状态下的一些小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建成立临时性、过渡性机构——物业管理委员会，它也可以履行业主委员会的相应职责。
物业收费实行市场调节价
按照基础条件、公共秩序维护、保洁服务、房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务等因素，物业费一般可以分为四级，每个级别的收费标准因地区而有所不同。此前根据《北京市物业服务收费管理办法》，北京市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价，而根据即将施行的《北京市物业管理条例》第七十条和第七十三条的规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况等信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。
这意味着，之后小区物业费的收取并不是由物业公司单方定价，而是通过市场予以调节并适时调整。并且，在进一步明确物业管理行业协会监测及公开价格信息的职责之后，可以保证物业定价的合理、透明。这样，一方面减少了业主心中对于收费机制的疑问，另一方面由于服务质量将成为物业收费的主要因素，必将督促物业公司提升服务质量。
无理拒交或被纳入失信名单
根据《北京市物业管理条例》第七十二条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行法院生效法律文书的，法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。
因此，如果物业公司提交证据表明自己已经依照合同或其他规定提供了服务，而业主以外出不在、房屋闲置或不需要使用公共电梯、暖气等理由，无理拒交物业服务费或者要求给予优惠时，此类诉求或抗辩一般不会得到支持。举例来说，在北京某物业公司与郑某的物业服务合同纠纷中，郑某拒绝交纳物业费长达9年，物业公司因此将其诉至法院，尽管郑某辩称自己拒绝交纳物业费的理由是因为物业公司提供的服务不合格，并没有享受到等值的物业服务，而且自己的房屋也闲置长达3年，产生了相应的损失。但是法院最终经审理认定，物业公司已经向郑某提供了相应服务且并未中断，而郑某的抗辩理由并不足以支持其减免物业费，郑某应向物业公司补交物业费并支付相应的逾期违约金。
延迟交房期间有权拒交
值得注意的是，为了合理分配业主与物业公司之间的权利义务，并不是所有的物业费都应由业主负责承担。
根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十二条的规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。结合此前国务院发布的《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从以上条款可以看出，业主交纳物业费并不是依照合同上的交房日期开始算，而是应从开发商通知业主收房之日或物业实际交付房屋之日才开始计算，如果开发商尚未出售房屋或物业有延迟交房的情况，在这段时间内业主有权不交纳物业费。
此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持。
举例来说，在郭某与北京某物业管理有限公司的物业服务合同纠纷中，郭某认为物业公司违反法定程序，擅自将物业费标准从每平方米每月0.94元调整至1.6元；物业公司辩称，提高物业收费标准经过专业机构评估，并经过相关行政机关备案，符合法律规定。最终法院认为，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而物业公司提交的调整物业费征求意见无法确定经过上述业主签署，且相关机构备案仅仅是行政管理的要求，而不对材料进行实质审查，因此物业公司应退还郭某多余的物业费用。由此可以看出，如果物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，业主有权拒绝交纳多余的物业管理费。生活中，如果物业公司确实由于物价上涨或是相关政策变化等需要改变物业管理费收费标准，应在与业主充分协商的前提下重新签订变更的《物业服务合同》，从而减少双方的争议。
（作者单位：北京市石景山区人民法院）
延伸阅读
老旧小区物业费调整
居委会依法定程序可代行职责
王磊
案情回顾
刘某等业主与某物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定由物业公司提供物业管理服务，物业费按年计算每平方米18元。自合同签订生效后，双方一直按约定履行。但2014年6月以后，物业公司要求业主按照新的收费标准交纳物业费。刘某等业主认为上调物业费没有依据，提起诉讼，要求判令物业公司继续依协议执行。物业公司辩称，已经按照法定程序上调物业费，不同意业主的诉讼请求。法院经审理认为，物业公司的涨价行为符合形势要求，刘某等业主的要求无事实和法律依据，驳回了他们的诉讼请求。
案例解析
住宅小区物业费长期不调整是导致物业纠纷的重要原因之一。物业费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据我国物权法的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于成立业主大会并选聘业委会的小区，调整物业费按照法律规定的程序进行即可。但是实践中，并非所有小区都成立业主大会或业主委员会，很多小区特别是老旧小区缺位现象非常普遍。本案即是在未成立业委会的小区，由居民委员会代行业委会职责，进而实现调整物业费的典型案例。
我国物权法及《物业管理条例》赋予业主大会和业委会法律上的地位，这从本质上体现了业主的事情由业主共同决定的基本原则。但业主大会与业主委员会仅是承载业主集体意志的外在载体，业主大会本质上代表全体业主的意志，即使未成立业主大会，全体业主同样有权作出集体意思表示；即使未选举业主委员会，全体业主同样可以通过委托其他组织的方式执行全体业主的集体意志。如果全体业主能够通过某种方式共同作出决定，效力上同样应该给予肯定。
《业主大会和业主委员会指导规则》中规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数一半的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。据此，成立业主大会但未选举产生业委会的小区，居民委员会在街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督下，可代行业主委员会的职责，根据业主大会的授权，代为执行全体业主的决定；未成立业主大会、业委会等组织的，经符合条件的业主授权，亦可委托居民委员会代为执行业主共同决定事项。即将于5月1日起实施的《北京市物业管理条例》规定，在未成立业主大会或业主委员会的小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，在一定条件下代行业主大会或业主委员会的职责。也就是说，是否成立业主大会以及选举业主委员会，并不能从实质上阻碍全体业主作出意思表示。
本案中，涉案小区未成立业主大会，小区物业费长期得不到调整，客观上导致物业服务企业入不敷出，服务质量下降。为了给业主提供质价相符的物业服务，在对涉案小区物业费进行依法评估并公示的基础上，根据物业公司的申请，社区居委会代行业主委员会职责，并全权委托物业公司负责入户调查，征求全体业主意见。物业公司受托进行民意调查后，及时将调查结果向社区居委会和街道办事处分别进行报告，社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费。物业公司及时向所在区物业主管部门申请变更物业收费标准，并进行了相关备案工作。涉案小区调整物业费的过程，本质上体现了业主事情由业主共同决定的基本原则，程序上符合双过半的要求，主体上由社区居委会代行业委会职责，物业费涨价行为符合形势要求，应对全体业主产生效力，业主应当按照新的物业费收费标准交纳物业费。
（作者单位：北京市第二中级人民法院）