曾以“景山府”、“熙山府”两期产品轰动北京楼市、斩获2018年北京住宅市场销售冠军的中海·寰宇天下，待售的三期新品“御山府”近日未售先火。日前，北京商报记者实地探访该项目发现，紧邻地铁、配套成熟、人性化户型设计以及性价比较高的品质精装，吸引了大批改善型客群。此外，在2018年销售的光环下，中海·寰宇天下也趁势收割了颇多路人缘，部分首置客户也成为近期蓄客群体中的重要组成。但在专家看来，尽管中海·寰宇天下有许多可圈可点之处，但今时不同往日，该项目能否从2019年众多竞品楼盘，尤其是价格优势更为明显的限竞房项目的夹击下突围并卫冕销冠，尚存不确定性。
新品未售先火
近日，北京商报记者浏览安居客房源信息发布平台时发现，捧得2018年住宅销售桂冠的中海·寰宇天下近期热度再升，位列安居客“北京楼盘人气榜”第一名。记者实地探访项目后了解到，继“景山府”、“熙山府”两期产品后，即将开盘的中海·寰宇天下三期新品“御山府”又迎来了新一轮排号高潮。
走访当日，记者刚走进中海·寰宇天下位于中海大厦B座一层的售楼处，醒目的“2018年北京销售冠军楼盘”横幅立即映入眼帘。与此同时记者注意到，现场聚集了数十组前来咨询的客户，因现场客户多，不少后来的购房人只能在前台等待。
问及当日接待情况，现场销售人员表示“从早上忙到下午，一口饭也顾不上吃”。
中海·寰宇天下的大热与项目所处区位密切相关。该项目位于石景山阜石路与北辛安路交叉口，是石景山商业及教育配套最齐全的区域之一。项目相邻金安桥与苹果园两大交通枢纽，距离S1线与6号线换乘站——金安桥站大约400米，未来金安桥站将实现S1线、M11线以及6号线三轨换乘。除轨道交通外，项目附近还有长安街-阜石路-莲石路三条快速路。此外，在板块价值上，中海·寰宇天下毗邻新首钢高端产业服务综合区和冬奥广场，也被视为坐享“新首钢三年行动计划”的发展红利。
据了解，此次中海·寰宇天下即将推出的三期新品——御山府，共有8栋高层，占地约5.4万平方米，建筑面积约14.8万平方米，是中海·寰宇天下的收官之作。现场销售人员介绍，三期共计1300多套房源，房源将会分多次推出，本月底开盘5、6、7、8四栋楼，可售房源在500套左右。三期房源共有6种户型可供选择，面积区间在82-172平方米。销售均价为6.3万元/平方米左右，交房标准为精装修，预计交房时间为2021年底。
记者了解到，项目三期“御山府”尚未取得预售许可证，处于前期蓄客阶段。销售人员表示，“月底集中开盘选房，有意向购房可以先带着证件来排号，排卡验资200万元”。她向记者透露，在新品宣传仅十几天，排卡客户已近400组。
“我觉得既然是去年的住宅销冠，三期新品应该也错不了，我就是冲着这个来的！”首次置业的小王如是介绍自己来看盘的原因。
部分户型“微瑕”
相比小王首次置业的“买楼看名气”，以老傅一家为代表的改善型客户，显然有着更加明确的购房诉求与理性的置业观。
“我们是打算以旧换新，想要的房子既要大，又要舒适。目前来看，中海·寰宇天下这个项目户型好，面积选择也多，可以满足我们这种三世同堂家庭的居住需求。”同儿子一家看房的老傅说。
据了解，三期新品“御山府”延续了寰宇天下一贯的新中式建筑风格，产品上推出82-172平方米共6个户型。总体设计上延续了之前房源设计方正、南北通透、三面宽朝南及功能空间规划合理等均好特质。
现场销售人员表示，所推房源中，面积为101平方米的三室两厅一卫C2户型较受购房人青睐，排号也较多。记者观察注意到，C2户型建筑面积属于本轮推出房源中的中小户型。优点是三卧室及客厅全南朝向，采用了短进深、大面宽设计，而且3个卧室之间彼此隔离，互不干扰。由此，该户型也被称为是经典的“眼镜户型”。多功能收纳间和U型厨房设计也是亮点。
即便如此，该户型也有遗憾。采用的全南向设计，损失了北向窗户，未能实现南北通透，后期通风会受到一定影响；其次，卫生间同样无窗，未能实现明卫设计；此外，最北面的卧室窗户仅有1.3米宽，导致采光大打折扣。总体而言，C2户型因优点不少，加上面积尺度较小，总价上较为可控，受到刚需一族的追捧不难预料。
另一个小户型产品83平方米的C1户型特点与C2类似。优点是户型方正、房间全部南向，采光充足，缺点同样是暗卫及北向无窗。
其余尺度较大的C3、C4、C5、C6户型均采取全明设计，附赠功能飘窗、独立入户玄关、U型厨房等设计均为标配，此外在一定程度上，面积越大的户型，功能分区更为完备。
客观分析来看，C4三居、C6四居半两个户型几乎做到了完全的方正；设计上采取餐厨一体，双明卫设计，在功能分区、空间布局上优势明显。但C4三居也有个遗憾，就是卫生间设在入户玄关处，不论是居住传统习惯还是舒适度都会受影响。
而C4三居户型、C5四居、C6四居半户型在客厅面宽上存在一点瑕疵”。按照一般设计，140平方米以上户型，客厅面宽至少要达到4.2米，不过该项目125平方米户型的客厅面宽为3.6米，145平方米户型面宽为3.9米，175平方米户型面宽也仅为4.1米。
能否卫冕
中原地产首席分析师张大伟介绍，中海·寰宇天下不仅是北京2018年住宅市场的销冠，也是北京近十年住宅市场的销冠。
资料显示，中海·寰宇天下2018年成交1345套、总成交金额91.11亿元，位列2018年北京普通住宅期房成交排行榜榜首。
中海似乎有意复制寰宇天下前两期的成功。有业内人士向北京商报记者透露，中海今年又定下了寰宇天下三期实现100亿元的销售目标。但需要注意的是，即便中海·寰宇天下目前热度不减，但今年要实现百亿销售目标实现卫冕，仍要打上一个问号。
机构数据显示，在北京商品住宅不断供应入市的同时，2月北京商品住宅项目成交水平呈现下降态势。据克而瑞统计，2月北京商品住宅成交金额95亿元，同比上涨63%，环比则下降66%。对此，克尔瑞方面认为，楼市仍处调控期，市场预期并没有发生根本性转变，经过去年底和今年初的一波刚性成交，市场已趋缓。
业内人士分析，中海·寰宇天下的户型不错，面积段全，可选择性多，还有精装加持，再次成为年度热盘难度不大。但覆盖刚需和改善型等多种需求也是一把双刃剑。一旦刚需去化速度进入下降通道，小户型可能不如去年卖得好；大户型改善型产品方面，这一轮中海推出的大户型房源数量上显著多于以往，包括之前还未推出过175平方米产品。因为总价高，销售速度能否达到预期还不好说。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，中海·寰宇天下之所以能成为2018年度北京住宅市场的销售冠军，是因为去年踩了一个好的销售时间节点，且当时市面可竞争项目较少，吸收了周边区域大多数需求。
“石景山区近十年没出过改善型项目了，中海·寰宇天下去年春节前开盘，那个时候别说是五里坨‘三兄弟’，就是整个京西区域，就它一个改善型项目，除此以外就得去门头沟找改善型项目了。可以说，中海·寰宇天下吸收了京西南及西北的大多数需求，所以它才有一个近百亿的销售业绩。”郭毅解释道。
郭毅分析指出，中海·寰宇天下今年的销售难度相对较大，因而项目也在抢着往前走。一方面石景山区还有另外一个类似品质的改善型商品住宅——远洋·天著春秋在售；另一方面，尽管石景山区近年来在土地供应方面较为匮乏，但新崛起的五里坨板块之上的五里坨 “三兄弟”——绿城西府海棠、远洋五里春秋、万科翡翠山晓三大限竞项目，相比同区域的中海·寰宇天下而言，较具价格优势。此外，2018年石景山成交的古城南街一宗住宅地块，预计不久也将入市销售。
“项目是好项目，但今年市场前景不是那么乐观。尤其是小户型自住客户，更加注重的是价格，品质对其意义不大。中海今年能否实现百亿销售目标以及卫冕销冠，存在不确定性。” 郭毅如是说道。