自称“起步于南中国，却被视为是典型京派房企代表”的国瑞置业（02329.HK 以下简称国瑞），上半年得益于部分二、三、四线城市去库存策略，保持了其自身的销售速度和节奏。但这家销售规模排名在业内相对靠后的企业，因其在土地市场上的激进策略，进一步加剧了资金链的紧张。此外，上半年国瑞毛利、毛利率、净利润均呈明显下滑。
8月28日，国瑞发布的半年报数据显示，公司营业总收入同比增加2.59%至22.38亿元人民币（下同），其中来自物业开发的收入为19.56亿元，同比下降约2.4%。值得一提的是，国瑞在北京等城市核心区拥有相当体量商用物业，为其带来物业租赁收入2.07亿元，同比增长48%。
销售额增加利润大降 过度依赖三、四线市场存风险
上半年，国瑞毛利7.64亿元，其中，来自物业开发的毛利为5.61亿元，毛利水平同比去年同期9.96亿元大幅下降23%；毛利率从去年同期46%下降至34%；净利为5.58.亿元，较去年同期降低11.5%，年中无派息。公司所有人应占期内溢利4.1亿元；每股基本盈利9.2分。国瑞称，物业开发的毛利减少主要是由于交付结转的高毛利项目占比较去年同期下降所致。
业绩报告期内，国瑞已签约销售额为68.43亿元，已签约建筑面积约为56.34万平方米，较去年同期分别增加32.31%及63.73%。人民网记者注意到，上半年国瑞销售主要得益于其进驻的三、四线城市的去库存策略。签约销售额主要来自汕头、崇明岛、佛山，分别约为人民币10.69亿元、人民币10.17亿元、人民币9.84 亿元分别占国瑞已签约销售额总额的15.62%、14.86%、14.38%。
业内观点认为，随着国家宏观调控政策的深入，一、二线城市已经进入深度盘整期，对于近段时间比较活跃的三、四线城市而言，去库存策略存在转变的可能。
财报数据披露，截至目前国瑞置业在北京、海口、沈阳、佛山、汕头、重庆、廊坊等几大核心城市还有136.8万平方米的可出租出售产品储备项目。对于销售货值重点依赖三、四线城市销售情况的国瑞等企业而言，下半年的销售压力可想而之，政策调控风险将大大加剧国瑞未来的市场不确定性因素。
国瑞地产称，预计下半年其销售随着一线及周边城市预售证预计集中在三季度释放。据了解，国瑞待售的货值占比中，预估北京市场项目货值占比41%。对于正处于深度调控中的北京市场而言，项目推进的具体进度仍然充满未知。不愿具名的业内人士透露，今年1月30日国瑞与世贸 （世茂股份 600823.SH）以31.25亿元在北京联合拿到的卢沟桥限价地，因为该地块并非净地块，目前还在报规阶段，仍无具体的入市日期。
上半年拿地12宗 资金链进一步承压
市场调控趋严，土地市场热度逐渐转冷的背景下，国瑞上半年在土地市场采用“逆周期”拿地策略，对赌行业周期。业绩报告披露，国瑞上半年新进入8个城市，共获取12幅地块，共新增土地储备550余万平方米，平均土地成本每平方米1505元。国瑞在业绩报告中，并没有详细披露地块的详细情况，人民网记者根据披露数据测算得知，上半年国瑞在土地市场拿地耗资超过82亿元。
国瑞地产透露称，截至6月30日，在21个城市共拥有土地储备1428万平方米，相应货值逾人民币1200亿，平均土地成本约人民币每平方米3355元。国瑞地产的土地储备结构中，京津冀区域、长三角及“一带一路”区域、泛珠三角三大区域占比分别为39%、28%、33%。而具体到城市，北京、佛山、上海、贵州分别占比为26%、12%、8%、8%。
国瑞地产大举布局三、四线城市，在宏观调控趋严的背景下，将为企业未来发展带来不确定性因素。而上半年在土地市场上豪掷82亿元拿地，无疑将使国瑞趋紧的资金链“雪上加霜”。
披露的财务数据显示，截至6月30日，国瑞的现金、受限制银行存款及银行结余约为人民币22.252亿，较去年底减少4%。此外，国瑞录得净负经营现金流大幅下降，截至6月30日这一数值为13.951亿，去年底为38.942亿元。国瑞表示，营业活动出现净负营运现金流乃主要由于上半年支付土地收购成本所致。
值得关注的是，国瑞上半年综合融资成本6.82%，较去年底上升32%。国瑞上半年融资费用由去年底的8000万元增加36.1% 至1.088 亿元，主要是由于借款增加所致以及融资成本的增加。此外，国瑞境外负债占比由去年底的7%上升至15%，境外综合平均融资成本约为8.2%。分析机构认为，受国际经济形势波动和人民币汇率的变化，国瑞大幅增加的境外债将为其未来的融资形势带来比较大的不确定性因素。国瑞在土地市场上的激进策略，将带来一定的风险。
据悉，国瑞在北京富贵园、北京国瑞城、北京北五楼、沈阳国瑞城、汕头国瑞城、京禧阁、北京哈德门中心、深圳南山、海口国瑞城及佛山国瑞升平商业中心中拥有总建筑面积合共80.5671 万平方米投资物业所带来的租赁收入，将是国瑞未来营收中最稳定的部分。但随着互联网电商行业的兴起，商用物业未来也将面临运营方面的挑战。