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撰文：吴玉清 直击扬州楼市副主编 微信号waynywu
扬州二手房最新调研报告
最近，不少网友对我说：扬州新房太难买了，于是转战二手房市场，却发现二手房也是又贵又难买，实在太崩溃了。
今天，我实地调研了扬州中介门店，与多位房产经纪人交流，总结出以下6大看点：
1、市场降温了，自5月起，扬州二手房均价环比涨幅大大下降；
2、扬州多家中介近几月成交量下跌，经纪人收入大幅减少，不少人已经转业；
3、高地价是二手房涨价的催化剂，使房东有膨胀心理和试探心理，更加惜售；
4、扬州二手房又贵又难买，不少房东坐等涨价不卖房，平时卖不出的房子都拿出来了；
5、扬州二手房未来走向预测：年底之前不会有太大起伏，大部分人趋于理性，观望情绪比较严重；
6、最新数据曝光，各区二手房挂牌均价排行前五名和排行后五名的楼盘出炉了。
（▲图为我今天实探的二手房中介门店）
看点
01
市场降温了！自5月起，扬州二手房均价环比涨幅大大下降
■根据扬州房地产信息网二手房频道的数据显示，扬州7月二手房均价为12457元/㎡，最近一年总体走势图如下：
■根据扬州房地产信息网二手房频道的数据，我统计出扬州每月二手房挂牌均价，并计算出以下数据：
1月二手房均价10324元/㎡，环比上月上涨0.82%；
2月二手房均价10484元/㎡，环比上月上涨1.55%；
3月二手房均价11097元/㎡，环比上月上涨5.84%；
4月二手房均价11779元/㎡，环比上月上涨6.15%；
5月二手房均价11932元/㎡，环比上月上涨1.30%；
6月二手房均价12147元/㎡，环比上月上涨1.80%；
7月二手房均价12457元/㎡，环比上月上涨2.55%。
■通过以上数据可以发现：
1、今年3月之前，扬州二手房均价环比上月增长幅度非常小，均价也比较低，大概在10000元/㎡出头；
2、今年3月和4月，扬州二手房均价环比增长速度非常快，在6%左右，达到阶段性高峰；
3、今年5月之后，二手房均价虽是在稳步上涨，但上涨的幅度已经逐渐下降，二手房市场开始变冷，买房人更加理性，更加谨慎。
看点
02
扬州多家中介近几月成交量下跌，经纪人收入大幅减少，不少人已经转做租房业务
事实上，对于二手房市场的冷热，各中介公司的成交量能真实的反映二手房市场的情况。
最近，我实地调研了扬州多家中介公司，他们普遍反映，近几月扬州二手房确实不好卖了，市场降温明显，成交量下降明显，近期门店客访量以及成交量都降低了有两成左右。
在这种情况下，一些专门做二手房经纪人收入大幅减少，不少经纪人开始只能另辟蹊径，转做租房业务。
这种情况的产生，和买房人、卖房人心态变化有很多关系：
卖房人方面：与前几年相比，现在卖家越来越懂行了，会根据不同的市场交易状态来选择始终利于自己的收益手段，租还是售，卖家心中都有一笔明白账。在新房极度难买，地价不断上涨的行情下，不少卖房人选择暂时提高报价，选择观望。
买房人方面：不少买房人已经支付了购房定金，卖家却突然不卖了，让他们心里很受打击，索性不再考虑二手房，去新房市场想办法，虽然新房也非常难买。
看点
03
高地价是二手房涨价的催化剂，使房东有膨胀心理和试探心理，更加惜售
■高地价是二手房挂牌价涨价的催化剂：
3月土拍，恒大地王让整个扬州楼市炸了锅，那段时间房东坐地起价现象非常明显；8月9日土拍之后，西区火车站南的地价拍到八千多，房东心态相对也会有些变化。
这都很正常，是市场变化的应激反应。
但是，价格太高就会有价无市，还是无法成交。
■ 高地价会使房东有膨胀感和试探心理，也让他们更惜售：
高地价出现之后，房东会有一定的膨胀感，觉得二手房理所当然要涨起价来。另外，房东试探心理明显，他们并不是真的想买房，只是想挂牌出来，看看自己的房子到底涨价了多少，好让自己心里痛快一把。最后，房东也更加惜售，轻易不愿卖房，想等着价格涨得更高。
但是，不少房东心里也清楚，价格标太高，根本无法出手。
看点
04
扬州二手房又贵又难买，不少房东坐等涨价不卖房，平时卖不出的房子都拿出来了
■今天，我去二手房中介门店实探过之后，发了一条朋友圈：“有朋友今年在看扬州二手房吗？买到没有？好不好买？”
截止发稿之前，有几十个网友评论，说了自己对扬州二手房市场的看法、自己买二手房的亲身经历。网友的亲身经历比较真实客观，下面，我总结出来，分享给大家。
■从网友评论的亲身经历来看，他们眼中的扬州二手房市场是这样的：
1、最近几个月，扬州二手房太贵了，很多楼盘价格高到难以接受。
2、扬州二手房不好买，好的楼层更加难买，整体来看，今年在扬州买二手房比去年多花至少十多万总价。
3、不少房东等着涨价不卖，有很多平时卖不出去的房子都拿出来卖了。
4、今年上半年扬州楼市行情和政策波动都比较大，3月暴涨，4月限卖，对二手房的影响都很大。
网友评论
■刘*芬：买二手房不如买期房。
■刘*胖：只要有钱，好买的不得了。
■代*：我一直在看，目前就我个人而言不好买，房东坐地起价。
■末****茶：一直在看，价格高的难以接受。
■海**空：看了二城这边的玲珑湾，名兴花园，星联邦，绿景城，结果是一个卖得比一个贵，玲珑湾最贵的离谱，最后果断买新房。上次在金地铩羽而归，这次准备在二城光明出手，就是光明貌似也不便宜。
■@******~：看的一手房买的二手房，不好买，比去年多花十万不止。
■K**u：我买的二手房，从2月看到5月，经历了3月暴涨，4月限卖。刚签的合同没来及网签作废了，最后5月还是买到了。
■道*：二手房虚高有人接盘吗？
■尽****长：想买金地的感觉好贵1万3。
■一*****鱼：不好买，五月份买到的，明儿搬家。
■展**空：观察了几个月扬州二手房，好的楼层比较难买，房东等着涨价不卖。平时卖不出去的房子都拿出来卖了，从性价比来说，今年二手房不值得买，价格比新房高很多。
■平**平：现在是没有人买二手房的。
■徐*飞：我也想知道好不好买。
■马*中：买到了，还行吧。
看点
05
扬州二手房未来走向预测：年底之前不会有太大起伏，大部分人趋于理性，观望情绪比较严重
扬州普通买房人购买力有限，面对不断上涨的房价、新房需要摇号抢房、还不一定买得到的情况下，很多人选择会购买可以直接入住的二手房。
但是随着市场的火热，不少房东出售价格处于高位，且不太愿意降价，让买房人没有信心花高价买下二手房，导致双方很难成交。甚至已经有很多人开始对扬州楼市持悲观态度，认为市场透支严重，购买力有限，房价会下跌，因此迟迟不出手买房，观望情绪严重。
所以综合来看，扬州二手房价格在年底之前应该不会有太大起伏，买房人和卖房人还在进行价格博弈，大部分人会在这种市场环境下，选择观望，更加趋于理性。