海外发债收紧，房企融资困境又一次出现在聚光灯下。
近日，国家发展与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。这意味着，房企境外发债所募资金的用途仅剩下“偿还旧债”。
上述《通知》的发布，无疑为一些希望通过发行美元债缓解资金链压力的房企上了紧箍咒。
据了解，此次《通知》主要是为了完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。
这是继监管部门加强对房地产信托业务调控之后，再度对房企海外发债进行规范。
对此，有投行人士向《国际金融报》记者分析，收紧房企海外发债，和近期房地产信托业务收紧一样，主要是为了防范风险。
由松到紧
2019年第一季度，地产融资环境延续宽松趋势。但今年第二季度以来，房企融资环境却突然开始收紧。
今年初，房企的融资环境相对宽松。
2019年1月，央行自2018年以来第五次下调存款准备金率，进一步向金融市场释放流动性。
在此背景下，2019年第一季度，地产融资环境延续宽松趋势。
多名房企高管在今年全国两会期间接受《国际金融报》记者采访时表示，今年融资较去年更容易，对今年的房地产信贷比较乐观。
然而，今年第二季度以来，房企融资环境却突然开始收紧。
4月19日，中央政治局会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，此次会议重提结构性去杠杆。同日，住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。
5月18日，住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后，住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人，延续趋严态势。
6月，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。
6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。
源自土地市场过热？
此次融资政策收紧与“因城施策”思路一致，更多体现为结构性优化调控和窗口指导，而不是“一刀切”收紧。
高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告指出，能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束，因此，投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示，银行仍然最被依赖，超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源，随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券，对应比例分别为13%、12%、11%和11%。
房企融资环境缘何在第二季度突变？
华泰证券房地产首席分析师陈慎日前在公开演讲中表示，近来，“地王”频频再现直接促进了融资管控。陈慎表示，从历史经验来看，房地产行业融资政策的变化往往缘于土地市场的波动。2010年、2016年房地产行业融资政策的收紧都分别对应了土地市场的高热度，尤其是“地王”的出现。
但陈慎认为，相对而言，2019年以来的土地市场回暖与此前有所不同：一方面，土地市场更多呈现为结构性回暖；另一方面，溢价率整体上升幅度有限。因此，此次融资政策收紧与“因城施策”思路一致，更多体现为结构性优化调控和窗口指导，而不是“一刀切”收紧。因此陈慎判断，融资监管的意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而稳定房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。
国泰君安证券研究报告指出，从具体融资方式看，开发贷年初边际放松，在地产融资中的重要性将进一步凸显；信托融资年初回暖，但预计下半年将收紧；信用债2019年延续去年热度，新发信用债规模进一步增加，融资成本也降低至5%左右，但进入二季度后，信用债规模全面收缩，5月份新发信用债规模环比下降54.7%；海外债一季度发行量增加，5月以来跌幅明显；资产支持证券自去年以来环境较为宽松，5月开始跌幅明显。
美元债炙手可热
由于房企普遍“缺血”，现在融资政策逐步收紧，它们不得不将目光投向海外。
6月份以来，房企出海融资显著提速，美元债一时之间变得炙手可热。
有业内人士分析认为，尽管从2018年第四季度以来，房企融资难度有所缓解，融资计划的实施开始井喷。然而由于房企普遍“缺血”，又不断加快拿地速度，所以融资需求依然较大。现在融资政策逐步收紧，它们不得不将目光投向海外。
中原地产研究中心统计数据显示，在国内融资收紧预期渐强之时，房地产企业海外融资计划密集发布。2019年7月以来的半个多月时间内，房企的美元融资计划已经高达170亿美元，刷新了历史最高记录。与此同时，房企的融资成本在快速上升，上半年，美元债的融资利率平均在6%左右，到了7月，美元融资平均利率已高达8%。
有数据显示，在国家发展改革委于7月12日发布房地产企业美元债收紧政策后，房地产企业在窗口期便大发美元债，合计超过25亿美元。
仅7月17日当天，就有金茂、佳兆业、融信三家中型房企同时公告美元优先票据的发行计划，总金额合计11亿美元，其中佳兆业的票面利率达到10.875%。
尽管房地产企业密集涌入海外资本市场，但目前来看，仍以大中型房企为主，且各个房企的融资额与融资成本也相差甚远。
据《国际金融报》记者统计，2019年以来，内地房企共发行106支美元债，发行金额合计393.07亿美元。这其中，发债规模超过20亿美元的仅有恒大、富力、融创、碧桂园、世茂，这5家房企的发债金额合计高达108.8亿美元，占全部房企发债总额的1/3以上。
成本相差2.77倍
2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，且各大房企之间相差甚远。
据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。
值得注意的是，TOP30房企中，佳兆业、华夏幸福、绿地、融信、正荣、雅居乐、新城等7家房企的美元债发行额均超过10亿美元。其中，佳兆业集团海外发债次数多达5次，融资总额达15.5亿美元，票面利率均超过10%，最高达到11.75%。
记者注意到，诸如龙光地产、时代地产、禹洲地产、建业地产等主要依赖境外债券融资的房企，其境外债券占各公司总融资规模的30%以上，其中建业地产2018年的境外融资额更是占据其当期总融资规模的50%。因此，在海外发债利率整体飙升的背景下，对于此类企业而言，情况愈发不利。
即便成本居高不下，仍有不少房企“前赴后继”，有多家此前几乎从不发行美元债的房企也加入其中，且它们的融资成本更高。如A股上市公司泰禾集团就宣布，境外全资子公司Tahoe Group Global（Co.，）Limited拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券，目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是，此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%，每半年支付一次。
房企的成本之高令业内哗然。此前当代置业发行的刷新了亚洲公开债券发行纪录高息债券的票面利率也达到了15.5%。记者发现，15%的票面利率相较于TOP30房企中融资成本最低的华润（平均票面利率不足4%）足足高出了2.77倍。
出路在何方
因此，降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标，不少房企开始“降低杠杆，加快回款”。
房企高成本融资的背后，是正在到来的偿债高峰以及资金困局。
恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。
宏观上来看，今年下半年，95家重点房企的到期债券为1706亿元，达到2018年全年到期债券的75%，融资环境收紧叠加偿债高峰的来临，将使地产行业的融资压力进一步增大。
有投行人士在接受《国际金融报》记者采访时直言，在债务密集到期以及资金需求量激增的情况下，房企大多只能借新还旧。而融资渠道的收紧和成本的飙升，又反过来加剧了房企的资金困局。
光大证券首席固定收益分析师张旭指出，今年二季度以来，房企就开始面临资金面的收紧。在此背景下，房企不得不在不同市场和不同融资工具间腾挪，逐步接受更高的融资成本。
不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，美元债对于多数房地产企业来说，并非主要资金来源，只有部分企业，特别是在港上市的房企发行美元债较多。此外，信托与海外融资只是加强合规化监管，并不是全面暂停，影响预计不会太大。
国泰君安的研究报告则认为，今年下半年，预计融资政策维稳，开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升，地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时，下半年，地产行业的融资成本预计将会抬升，资金面也将继续承压，房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。
因此，降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标，不少房企开始“降低杠杆，加快回款”。据《国际金融报》记者了解，多家房企将回款指标作为业绩考核的重点。