十年前，北京人买房还有大把的新房可以挑选，其中不乏二环、三环和四环沿线的新房，当时如果弃新房买二手存量房往往都是经济实力有限的折中选择。但仅仅十年之后，北京新房数量锐减，主要新房供应都集中在五环甚至六环沿线，存量二手房交易早已超越新房成为楼市买卖的核心力量。如今，这种从增量新房向存量二手房的转变，不仅深深地改变了个人房产交易的比例，也正在影响和改变着房地产商的开发模式。
同样是100亿元，在土地招拍挂市场里，仅仅相当于两块五环外住宅用地的价格。但若用在北京的存量房改造上，可能会获得10个城市区域内的项目。这种绕过在公开土地市场拿地，通过收购存量资产，并对其进行改造、升级，完成城市更新并获得长期利润的方式，正在被越来越多的开发企业关注。
房企倾心存量资产
如何获得更多土地储备是北京开发商普遍面临的难题，招拍挂当然容易，但每块优质土地获得都需要强有力的真金白银做后盾。
如果能用最少的代价，获得最大的收益，会不会是一个好买卖呢？这样的思考带来了北京房地产市场的一些新变化。
目前的北京，土地资源极其有限，可供新开发的土地越来越少，房地产进入存量房时代，存量房交易量早已超过新房交易量。但需要看到的是，即便如此，大量的城市存量资源却面临着浪费：有的商场位于三环沿线，但却仅仅靠着超市勉力支撑；有的高楼位于城市核心区，但因为种种原因，已经烂尾多年；还有的写字楼位于城市中心，却年久失修，管理落后，甚至租金回报不如五环外的写字楼。
于是，越来越多开发商开始在存量市场中寻找价值，希望通过收购旧的存量资产，通过改造后，全新入市。在这样的背景下，“分蛋糕”的开发商不断涌入，仅北京就有首开、首创等老牌国企以及龙湖、泰禾等民企深度参与其中。
万科并不是最早进入北京存量房改造的房企，但却是布局最快、投入发展最多的。上周，万科两个存量房改造项目万科时代广场和万科大都会艺术中心先后入市。前者位于北京朝阳的万科时代广场，是通过收购原十里堡西单商场进行改造而成，是万科在北京存量改造市场的首个尝试。
从万科时代广场项目招商产业定位来看，时代广场并没有延续其购物中心的前身，而是选择和文创结合，改造成了办公和餐饮结合的综合体。 而位于万科大都会79号首层的大都会艺术中心上周也正式揭幕，同样是旧有的城市改造更新项目，万科大都会艺术中心还是万科首个跨界艺术项目作品。
不仅仅是这两个落成的项目，北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个存量房改造项目，总开发面积逾65万平方米，投资总额168亿。
万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖向北京青年报记者透露，万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，包含了16-17个项目，在城市布局上看，北京占据了75%的存量资产改造项目。目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心三个项目进入运营阶段，下半年望京万科时代中心也将面市。
此外，刘肖还透露，存量资产改造是万科转型的一个重要尝试，未来三年，公司内部每年将投入100亿元用于存量资产改造。三年后，万科北方区域能持有400亿-500亿的存量资产改造项目。
城市更新的三种主流业态 炒住宅正在被抛弃
以往，房企杀入存量房改造市场，都是通过并购获得项目，改造成住宅后卖出去获得高溢价。这种方式在很长一段时间里都是存量房改造的主要模式，但随着调控升级，收购存量资产改成住宅散售的模式已经有些过时。
泰禾在2016年12月曾宣布，以11.83亿元购得位于慈云寺附近的北京辉盛庭国际公寓，这是泰禾首次进入存量房的收购、改造、开发领域。按照计划，新项目将以泰禾·金尊府为名，改造成76-294平方米的高端类住宅产品，定价在10万元/平方米左右对外发售。据知情人透露，如今该项目并未公开散售，而是有整体大单的收购意向。
另一个北京著名的存量房佳兆业广场近期经过改造后正式营业，该项目位于华贸购物中心南向马路对面，是名副其实的CBD核心区，前生就是经过多次转手的长安8号项目。在佳兆业经手之前，都是被改造成平层豪宅对外销售的，但始终销售不畅，多次烂尾转让。如今，调控政策对商改住严格限制，即便是城市核心区的商业立项项目也已经不适合被改造成住宅了，于是，北京佳兆业将长安8号改造成了集商业、酒店、办公空间和高端出租公寓于一身的综合体。上周，佳兆业广场的酒店正式营业，铂域行政公寓也试营业，面向国贸CBD周边的高端人群，推出面积从90平方米至268平方米不等的全服务式套房104套，月租人民币35000-90000元不等。
不难看出，在存量房改造中，开发商思考模式也在发生着改变，单纯的收购-改住宅-溢价套现的思路已经不是最优选择了。业内人士透露，美国人对于像曼哈顿这样核心区域的存量房改造的方式，很多是把过去的商业改成办公空间，把过去的酒店改成办公空间，或者把落后的办公空间再改成酒店。随着时代变迁，会通过产品需要的变迁，不断地把城市存量进行改造、升级，满足新的需求。
在目前的北京的存量房改造中，主流的需求主要是三个业态。
第一，存量房改造成写字楼。与一般的零售商业相比，写字楼市场受互联网的冲击较小，需求增长较稳定，且管理及运营成本较低，因此近两年将商场改为写字楼或者将老写字楼翻新，成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。在这类改造项目中，除了赋予旧建筑新的功能和适用性，提升运营水平也是改善经营状况、提升经营性现金流的重要因素。
第二，存量房改造成长租公寓。除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉敏锐的资本也开始收购旧的存量房项目，通过简单装修提升物业租赁价值。尤其是万科泊寓、龙湖冠寓、链家自如等长租公寓品牌，通过类似的方式形成了快速扩张。
第三，存量房改造成联合办公。优客工场、纳什空间、WeWork等联合办公的兴起，迅速被市场认可和接受，联合办公被认为是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。大量的存量房被收购简单改造后，成为联合办公，租金也有了大的提升。
长期获得低成本资金是存量改造成功与否的关键
存量资产的改造，只要收购成功，是否就意味着将顺利完成升级改造呢？
对此，刘肖认为，有三个要素是决定存量资产能否改造成功的关键。
第一个要素是土地获取的能力，资产获取的能力。刘肖表示，这个要素很多人会忽略它，认为改造的过程很重要，政府报批报建手续很重要。但实际上土地获取能力是有难度的。不少存量资产都有历史遗留问题，比如拍卖的问题、法拍的问题、官司的问题等等。北京每一个存量资产都有不同的，相当复杂的问题。很多问题不尽是靠钱能解决的，而万科因为交易过程比较公开，信用比较好，所以是一个可信任的交易对手。所以第一个能力其实是存量资产获取能力或者资产收购能力、并购能力，这方面万科是比较强的。
第二是产品能力，包括内容的创造能力，也包括战略合作的能力。今年，万科入股华人文化，刘肖认为这就是文化IP，为产品提升改造提供了内容文化助力。做产品的能力不是静态，而是动态。刘肖认为，拥有高城市浓度和业务链条，有助于理解产品和客户需求。
最后也是最关键的，就是长期持有低成本资金的能力。刘肖预计三年后，北京万科持有500亿存量资产的时候，架构是多元的，有参股，有控股，也有基金，可能基金的比例会高一些。同时，他介绍此次面世的万科时代广场项目是与中银投共同成立的基金，还有一些私募基金组成。
业内人士认为，在高地价的环境下，房企在土地上高投入，不但要真金白银地砸，还要面临政策管控，而存量资产的改造，相比高价拿地来说，要低调务实很多。并且也会带来足够的想象空间和利润。
据北青报记者了解，首个入市的万科时代中心，70%-80%的成本投入是土地获取成本，改造成本约占总投入的20%-30%。但该项目租金预计能达到10元/平方米/天。有业内人士计算，该项目满租情况下，每年租金收益大约为1亿元。刘肖也透露，开发阶段，如果把这个项目卖掉，就可以挣到很多利润。但万科的策略是长期持有，长期持有需要与长期持有的资金相匹配。要长期持有资金、长期持有很多项目，才有可能对客户有长期的吸引力，才能有更好的认识。
本版文/本报记者 李桁